家の売却活動について①

こんにちは！

あやです。

単身で新築マンションを購入/入居をし、来月で丸１年になりますが

実は今売却活動をしております。

（順番が前後するけどマンション購入の経緯はまた後日書きます！）

 

マンション売却に至った経緯や売却活動などを書いて行こうと思います！

 

マンション売却の経緯

マンション自体はとても快適でお気に入りのインテリアに囲まれて

夢のような（大げさ）日々ですが

実はマンションの購入場所は育った場所でもなければ勤め先でもない

両親の田舎なんです。

私自身は兵庫県の伊丹市育ちで職場も大阪の梅田で、人間関係にも恵まれて

とても地元愛があったのですが

家庭の事情もあり、両親から親の田舎に住んでくれるならマンションの頭金を出すよという提案があり、

当時コロナ渦で仕事も激減（旅行会社員）していたこともあり

住んでダメだったら出てもいいという条件のもと

親の提案通り、会社を退職し親の田舎で仕事を探し就職をし

マンションを購入しました。

 

私も幼少期から素敵なインテリアやマンションに強い憧れを持っておりましたので

マンション購入のために色々な事を我慢し、購入し入居しましたが

やはり愛着のない県であること且つ、

都会から田舎への移住によるギャップにストレスが溜まり（特に仕事面）

次第に大阪に戻りたいと思いが強くなり

今なら価値が下がらず高く売れると見込み売却を決意しました。

 

マンション売却の流れ【査定】

マンション売却にあたっては、まずは不動産会社に【査定】をしてもらいます。

査定をしてもらい、自身のマンションがいくらくらいで売れるかなどを教えてもらえます。

 

まずは机上査定といって訪問なしに住所や間取りや階数などの情報を伝え

周りの売出・成約物件事例などを元におおよその売り出し金額を算出してもらい

その後、訪問査定として数字上では分からないオプションや内装状況などを見に来てもらいます。

 

私は机上査定は6-7社程お願いし、そのうち訪問査定には５社ほど来ていただきました。

大手から中小まで様々依頼しましたが、不動産屋によって400万円近く

査定金額に開きがありました。

私の家はオプションなし＆入居後に壁に穴をあけたり汚したりとかはなく

綺麗に使っていたので特に訪問査定をしても机上査定の金額と相違はなかったです。

 

マンション売却の流れ【売り出し金額決め】

査定額の算出方法などはおおよそ（400万円差はあるけど）どこの不動さんも一緒で

過去の事例や周辺情報などを元に資料を作って根拠を元も査定額を教えてくれます。

 

ただあくまで、査定金額はいわば相場みたいなものなので実際の売出金額は自身で決められます。

（メルカリとかでも一緒ですよね。500円くらいで過去に売れてるけど700円で売ってみようかな。みたいな感じです）

相場よりかけ離れた金額で売ろうと思えば売り出せるけど実際に売れるかは分かりません。

探してる方の丁度ドンピシャ物件だったりしたら高値でも売れるでしょうけど。

なので実際は相場とかけ離れた金額過ぎるとずるずる値下げして…と結局成約時期が遅れるそうです。

（↑売り出してほしくて高値の査定金額を算出してくる会社もいるので注意）

とはいえチャレンジとしてまずは希望価格で出してみるのもありだそうなので

査定金額を元に私は購入金額から500万円を上乗せした金額を売り出し価格にしてみました。

 

（新築マンション購入時に100万円程手数料が発生しており

売却時にも100万以上仲介手数料等が引かれるので）

 

マンション売却の流れ【不動産屋決め】

相場を知って売出金額を決めたら売出活動をしてもらう不動産会社決めをします。

物件売却にする上では不動産決めがとても大事になってきます。

ただ不動産屋って意外ととても多くて。。

自身が新築で購入した時とも賃貸でお世話になったところとも異なり

中古物件を購入または売出したことがなければ、基本が初めましての会社になります。

なのでどこの会社が信頼できるか分からずとても迷いました。

 

不動産屋とは売出活動をお願いする前に契約を結ぶのですが

契約方法が3つあります。

①専属専任媒介契約

②専任媒介契約

③一般媒介契約

 

と３つ契約方法がありますが

①の専属専任媒介契約はほとんど結ぶことのない契約です。

基本②か③で迷うのですが

②の専任媒介契約は一社のみと契約を結びます。

③の一般媒介契約は複数の会社と契約が結べます。

 

不動産会社は②で契約を結んで欲しがるのですが

信用できない会社と②で契約を結ぶと家が売れなくなる可能性が高いのです。

（長くなるのでまた別記事で解説します）

 

それぞれメリット・デメリットがあるのですが

私は色々調べた結果「③の一般媒介契約」にしました。

契約期間は決まってないので一般媒介契約で一か月程不動産会社の活動などの様子をみて、

信頼関係築けた不動産屋と専任で結べばいいからです。

 

複数の会社の契約が結べる③の一般契約で結ぶにしても5社以内に収めた方がいいそうです。

不動産会社とのやりとりも多くなればなるほど面倒ですし、

suumoなどの物件サイトに同じ部屋を何個も見たことありませんか？

あんな感じで不動産会社ごとにネットにupするので情報が錯乱し買主側からみて分かりにくくなります。

 

また不動産会社による特性もあり大手と中小どちらもよい点がありました。

大手は自社のサイトを活用し他県の方とマッチングサービスを導入していたりと富裕層や他県向けに強いです。

また中小は地域密着型みたいな形で地域ならではの土地勘や地元顧客も持っているように感じました。

 

あとは担当者ですが、会社で選ぶのもいいですが売主とやりとりする担当者と買主とやりとりする担当者は基本同一です。

新人なのか知識のない方や曖昧な話し方の方などがいて

そういう場合は買主も購入に不安に感じさせるとせっかくの商談の機会も飛びますので

多くの不動産屋の方とお話し、任せられると思う担当者と契約を結んだほうがいいと思います。

不動産会社と契約

契約をする場合は契約書にサインをします。

代金などは成約しない限りかかりませんが、悪徳不動産との契約を防ぐためにも費用が発生しないかどうか確認しておきましょう。

成約後には仲介手数料を不動産会社に払うのですが

(売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税(10%)

と決まってます。が、この３％はあくまで上限なので交渉次第では下げることも可能です。

ただ大手不動産や一般媒介契約だと下げて貰えない。且つ下げると売出活動のクオリティも下がる可能性があるので一概に交渉し手数料を下げて貰うのがいいとは言い切れないようです。

 

売却活動スタート

不動産と契約したら内装の写真を用意もしくは撮影に来てもらいます。

私は5社ぞろぞろと撮影に来られても疲れるので（その度掃除とか）

私が50枚程撮影しデータを送り選んで貰いました。

※不動産屋的には差別化したいみたいなので多く撮影しました。

 

部屋の広さや明るさなどは大事で広く映るように撮影します。

また買主が欲しいと思うような写真にするのが大事ですね。

（私は生活感を消してモデルルームを意識して片付け撮影しました）

 

そして基本的にはat homeやsuumoなどに掲載されたり広告に載ったり。

問い合わせがあれば、購入希望者に内覧してもらいます。

内覧の流れや注意点

内覧は購入希望者と売主と双方の日時決めを担当者が間に入りしてくれます。

担当者が必ず立ち会って案内してくれるので、鍵を担当者に渡せば売主は不在でもいいのですが

住居してる状態で他人だけが家にいる状態は嫌なので私も立ち会うことにしてます。

 

また、購入者の中には「冷やかし」や勝手に引き出しとか開ける方もいるみたいなので

不動産屋には冷やかし（住所や勤め先など教えてくれない方・もしくは購入出来ない方）お断りや

勝手に家のものを触らないようにお伝えくださいと伝えておきました。

 

私自身、一人暮らしとばれたくないので

男性単身の方であれば寝室は見せないなど条件を出しました。

（男性の方すいませんが身を守る為なのでご容赦ください。

suumoなどネットにも寝室やクローゼットなど一人暮らしとわかるものは掲載してません）

 

 

掲載した当日に内覧の申し込みがありましたので、その話は次回記載します！